優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

兵庫県:神戸市

ここでは、兵庫県神戸市について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。神戸といえば、関東の横浜と同様、洗練された街のイメージですが、住む場所としてどうなのか、掘り下げていきましょう。

兵庫県神戸市の不動産投資と収益物件、その実態とは?

神戸市の景観ではまず、地域としての特徴から。神戸という街は大別すると、中央区や灘区、東灘区といった市の東側は国際都市として、文化や教育、経済の主要エリアとして、発展を続けています。その一方で、北側の北区や西側の西区、長田区、須磨区、などはベッドタウンとしての位置づけです。

神戸に限った話ではありませんが、住まいとしてどんなエリアを望むかは、家族構成やライフスタイルなどとの兼ね合い。例えば独身で若い方なら神戸の中心地に近いエリアが人気。

一方、ファミリー層は中心部からは距離を置いた、喧騒から少し離れたエリアを望む傾向が高くなります。投資マンションのニーズという観点から見ると、単身者向けなら中央区、灘区、垂水区などが狙い目。ファミリー層向けなら、北区、須磨区、長田区などが狙い目となります。なお、西区については、持ち家志向の高いエリアのため、賃貸ニーズが低く、不動産投資向きではありません。

では、そんな神戸市の平均地価について。2014年の数字として、市全体では1平米あたり20万8417円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。ただしこれはあくまで平均値。中心地である中央区は62万円台で神戸市全体の中でも別格。次点は灘区と東灘区ですが、それでも20万円台。兵庫区、須磨区、長田区、垂水区が10万円台で、北区と西区は10万円以下となっています。

続いて、神戸市の区分マンション向け想定利回り。こちらは一番高いのは北区の13.2%。続いて長田区、垂水区、須磨区も10%超。兵庫区、灘区、東灘区が9~8%台後半で、地価No,1の中央区は8.3%となっています。なお、前述の通り西区は区分マンション向けの数値は算出されていません(出典はいずれも:HOME'S不動産投資)。神戸の投資向け不動産市場は、さっとこんな感じです。

神戸市 DATA

人口数:153万3,923人
平均想定利回り:8.3%(中央区)~13.2%(北区)
平均地価:1平米あたり20万8417円(神戸市全体)
家賃相場:ワンルーム= 46,000円(北区)~62,000円(中央区)、1LDK=62,000円(北区)~99,000円(中央区)、2LDK=68,000円(北区)~124,000円(中央区)

収益物件例

■区分マンション 1K 1,050万円 想定利回り:7.54%
所在地:神戸市中央区、神戸市海岸線 みなと元町駅 徒歩3分
専有面積:23.50m2 築年数:15年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:79万2,000円
出典元:楽待

■区分マンション 1LDK 1,000万円 想定利回り:15.36%
所在地:神戸市東灘区、六甲ライナー アイランドセンター駅 徒歩4分
専有面積:64.09m2 築年数:16年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:153万6,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 1,100万円 想定利回り:7.41%
所在地:神戸市中央区、JR東海道本線 元町駅 徒歩3分
専有面積:23.28m2 築年数:15年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:81万6,000円
出典元:楽待

■区分マンション 1K 2,210万円 想定利回り:9.20%
所在地:神戸市東灘区、JR東海道山陽本線 甲南山手駅駅 徒歩9分
専有面積:23.43m2 築年数:40年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:203万3,200円
出典元:HOMES

■区分マンション 3LDK 1,050万円 想定利回り:11.20%
所在地:神戸市中央区、阪急神戸本線 春日野道駅 徒歩11分
専有面積:66.96m2 築年数:44年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:117万6,000円
出典元:健美家

■区分マンション 2LDK 2,200万円 想定利回り:6.70%
所在地:神戸市兵庫区、JR東海道山陽本線 兵庫駅 徒歩10分
専有面積:53.76m2 築年数:7年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:147万4,000円
出典元:HOMES

■区分マンション 1K 1,250万円 想定利回り:7.20%
所在地:神戸市中央区、JR東海道本線 元町駅 徒歩10分
専有面積:20.60m2 築年数:7年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:90万円
出典元:楽待

■区分マンション 1K 1,190万円 想定利回り:7.47%
所在地:神戸市西神、山手線 県庁前駅 徒歩7分
専有面積:25.80m2 築年数:9年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:88万9,000円
出典元:楽待

■区分マンション 2LDK 1,300万円 想定利回り:7.84%
所在地:神戸市長田区、海岸線 苅藻駅 徒歩4分
専有面積:58.11m2 築年数:14年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:102万円
出典元:健美家

■区分マンション 1LDK 2,060万円 想定利回り:6.00%
所在地:神戸市中央区、山手線 三宮駅 徒歩3分
専有面積:32.72m2 築年数:6年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:123万6,000円
出典元:HOMES

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