優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

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事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

大阪府:大阪市

ここでは、大阪府大阪市について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。

大阪は東京に次ぐ日本のナンバー2の大都市。住宅事情やエリアの特徴についてザックリ紹介していきましょう。

大阪府大阪市の不動産投資と収益物件、その実態とは?

大阪の景観ではまず、地域としての特徴から。
大阪市は大阪府のほぼ中央に位置し、淀川を中心に24区のエリアで構成されます。梅田や難波が有名ですが、それらはあくまで繁華街。他の大都市と同様、いわゆるドーナツ化減少により、住居は郊外に向けて広がっています。

但し例外もあり、例えば中央区の北部では大規模マンションの建設ラッシュが起きています。
また、賃貸物件の需要が高いエリアとしては、都島区・福島区・西区・天王寺区・阿倍野区などが代表格です。

一方、大阪湾岸エリアの此花区・大正区・住之江区といったエリアは、賃貸向け物件の想定利回りが算出されておらず、収益物件の市場が形成されていないと言えます。これは、USJジャパンやインテックス大阪など、商業・娯楽施設のエリアとして重きを置いているためでしょう。

しかしながら、世界最大級の水族館である海遊館が所在する港区では区分マンションの平均利回りが8.4%となっており、一概に湾岸エリアがダメとは言い切れません。付近の施設や地域の用途を調べて、居住区としての需要があるかどうかを知るのも、不動産投資の要点です。

では、そんな大阪市の平均地価について。
2014年の数字として、市全体では1平米あたり50万8192円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。ただしこれはあくまで平均値。北区の150万円台、中央区の130万円台が2トップで、西区、阿倍野区が50万円台と続くので、区ごとのふり幅は大きいようです。一方、あいりん地区のある西成区が市内では最安の16万円台となっています。

続いて、大阪市の区分マンション向け想定利回り。
こちらは住吉区の10.5%鶴見区の10.3%が2トップ。以下、淀川区、生野区が9%台で続き、東成区の6.4%が最小。前述の通り此花区や大正区、住之江区は区分マンション向けの数値は算出されていません(出典はいずれも:HOME'S不動産投資)。大阪で不動産投資は、熟慮を重ねるべきと言えるでしょう。

大阪市DATA

人口数:269万0,214人
平均想定利回り:7.3%(北区)~10.5%(住吉区)
平均地価:1平米あたり50万8192円(大阪市全体)
家賃相場:ワンルーム= 39,000円(平野区)~66,000円(中央区)、1LDK=59,000円(平野区)~104,000円(中央区)、2LDK=69,000円(平野区)~135,000円(中央区)

収益物件例

■区分マンション ワンルーム 1,600万円  想定利回り:7.95%

所在地:大阪市北区堂島、大阪市営四つ橋線「西梅田」駅より徒歩2分
専有面積:33.12㎡ 築年数:11年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:127万2,000円
出典元:HOME’S
 

■区分マンション ワンルーム 400万円  想定利回り:13.80%

所在地:大阪市淀川区西三国、御堂筋線「東三国」駅より徒歩7分
専有面積:34.40㎡ 築年数:44年
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:55万2,000円
出典元:建美家

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