優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:千代田区

ここでは、東京・千代田区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。千代田区なんて・・・と、思いの方、先入観は禁物ですよ。

東京・千代田区の不動産投資と収益物件はどうなのか?

千代田区の景観ではまず、地域としての特徴から。千代田区は東京の、そして日本全体の中心と言ってよいでしょう。皇居、首相官邸、国会議事堂、最高裁判所のすべてを擁し、霞ヶ関の官庁街、丸の内・大手町のビジネス街といったイメージを多くの方が思い起こすはず。そうした思い込みゆえに、千代田区には不動産投資の余地はないと思ってしまったアナタ、それこそ素人の浅はかさです。

確かに前述の官庁街やオフィス街には居住人口は無いに等しい反面、千代田区内にもれっきとした住居向けエリアが存在します。具体的には、高級物件が立ち並ぶ、麹町・番町エリア。外堀から靖国神社周辺にいたる九段・飯田橋エリア、そして神田明神や秋葉原などを擁する神田エリアなどが代表格。いずれも幹線道路から一本奥に入れば、居住向け物件は無数にあります。とは言え、23区内でも夜間人口は23区中で最小となるのも事実。限られた賃貸需要をいかに掴むかという点には、戦略が必要と言えます。

では、気になる千代田区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり459万0987円(出典:公示地価、基準地価の総平均)となっており、23区の中でも2番目の高さ(ちなみに1位は中央区)となっています。しかしこれも、あくまで区全体の“平均”であることを留意すべき。丸の内や大手町といったビジネス街の地価は文字通り桁が違う反面、神田や神保町エリアなどは100万円程度に落ち着いています。あくまでも参考数値として考えるべきです。

続いて、千代田区の想定利回り。こちらは5.4%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。不動産投資で望ましいとされる7%~10%を下回り、また新宿区の6.0%や渋谷区の5.66%と比べてもなお低い数字となっています。これは千代田区全体での賃貸需要というパイが限られているのが大きく影響していると推察されます。

千代田区 DATA

人口数:夜間人口=4万5,817人、昼間人口=85万3,382人
平均想定利回り:5.4%&
平均地価:1平米あたり459万0987円
家賃相場:ワンルーム=115,600円、1LDK=187,900円、2LDK=286,600円

収益物件例

●区分マンション ワンルーム 1,180万円 想定利回り:6.81%
所在地:千代田区三番町、東京メトロ東西線「九段下駅」駅より徒歩7分
専有面積:18.92㎡ 築年数:35年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:80万3,580円
出典元:HOMES

●区分マンション 1K 1,780万円 想定利回り:5.28%
所在地:千代田区神田錦町、東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅より徒歩4分
専有面積:24.50㎡ 築年数:12年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:93.96 万円
出典元:健美家

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