優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:中央区

ここでは、東京・中央区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。銀座や築地、日本橋といったイメージの強い中央区ですが、居住地としてはどうなのでしょうか。

東京・中央区の不動産投資と収益物件、その実態とは?

中央区の景観ではまず、地域としての特徴から。中央区は東京駅を挟んで千代田区に隣接。繁華街として名実ともにナンバーワンである銀座を擁するというのがなんといっても最大のイメージでしょう。また銀座から程違い場所には、アジア最大の魚市場とも言える築地市場も位置しています。一方、区の北部は、いわゆる日本橋エリア。老舗デパートを筆頭に、江戸文化の風情を遺す地域としての顔を見せています。

そしてもうひとつ、中央区の不動産事情を語る上で近年欠かさないのが、隅田川に沿ったいわゆるリバーサイドエリアです。特に30代から40代にかけての世代層が流入しつづけており、人口増加を果たしているニュースも盛んに報じられています。また2020年の東京オリンピックの選手村や競技会場の予定地ともなっていることからも、注目エリアと言えます。

では、そんな中央区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり491万8075円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。これは459万円の千代田区をも上回っており、23区でナンバーワン(つまり日本全国でもナンバーワン)。しかしこれもまた、平均値のトリックであることに留意が必要です。日本一の繁華街銀座を擁するが故の平均値であり、実際は日本橋の人形町・浜町エリアなどは100万円以下のところも。注目のリバーサイドエリアも概ね100万円台前半から半ば程度になっています。

続いて、中央区の想定利回り。こちらは5.3%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。不動産投資で望ましいとされる7%~10%を下回り、東京都全体の数値である6.6%も下回っていますが、港区の4.8%に比べれば高い数字。これは前述の、リバーサイドエリアの開発成功と人口流入が大きく関わっているという見方ができます。

中央区 DATA

人口数:夜間人口= 11万6653人、昼間人口=64万7733人
平均想定利回り:5.3%
平均地価:1平米あたり491万8075円
家賃相場:ワンルーム= 114,900円、1LDK= 163,000円、2LDK= 222,700円

収益物件例

●区分マンション 1K 2,100万円 想定利回り:5.71%
所在地:中央区日本橋大伝馬町、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅より徒歩2分
専有面積:24.38㎡ 築年数:41年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:119万9,100円
出典元:HOMES

●区分マンション ワンルーム 1,080万 想定利回り:6.30%
所在地:中央区勝どき、都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩3分
専有面積:21.36㎡ 築年数:40年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:68.04 万円
出典元:健美家

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