優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

神奈川県:川崎市

ここでは、神奈川・川崎市について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。川崎市と言えば、多摩川を挟んで東京都に隣接。南北に長く、エリアごとに違った表情を見せる街です。詳しく見ていきましょう。

神奈川・川崎市の不動産投資と収益物件、その実態とは?

川崎市の景観ではまず、地域としての特徴から。川崎市は東京都と神奈川の県庁所在地である横浜市に挟まれたエリアに所在。川崎駅周辺は一大繁華街となっており、海沿いには京浜工業地帯が展開。

逆に、多摩川を遡上するに従い、住宅地としての傾向を強めていき、また農地もところどころに点在しています。鉄道は市全体を南北に貫くカタチでJR南武線がカバー。東西方向には、南から順に京急線、JR東海道本線、東急東横線、東急田園都市線、小田急線、京王相模線が走っています。

そんな川崎市における住宅傾向として、川崎区や幸区といった南部はどちらかといえば、マンション物件志向が高く、逆に多摩区や麻生区といった北部では、一戸建て志向が強いという風潮が見られます。

特に、JRや東急沿線のエリアは都心へのアクセスや利便性を求める層にニーズが高いといえ、賃貸物件による不動産投資では、必ず考慮しておくべき要素です。

では、そんな川崎市の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり32万9859円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。隣接する東京都、特に23区中心部に比べると、ぐっと安くなっているのが実情です。

一方、前述の傾向からすると、一番高いのは繁華街を有する川崎区(44万5150円)と思いがちですが、最高値は実は中原区(46万1363円)。東急東横線とJR南武線の双方が利用可能な武蔵小杉駅を利用できるという点が大きな魅力となっているものと推測できます。なお最安値は市の最北部に位置する麻生区(22万0092円)です。

続いて、川崎市区の区分マンション向け想定利回り。こちらは一番高いのは川崎区の8.0%。続いて高津区が7.6%。地価最高値の中原区では7.5%。小田急線エリアの多摩区も同じく7.5%で並び、意外にも幸区が6.4%にとどまり、最小は宮前区の6.1%。なお、麻生区は区分マンション向けの数値は算出されていません(出典はいずれも:HOME'S不動産投資)。投資向け不動産市場の動向として、大いに参考になるはずです。

川崎市 DATA

人口数:146万6,444人
平均想定利回り:6.1%(宮前区)~8.0%(川崎区)
平均地価:1平米あたり32万9859円(川崎市全体)
家賃相場:ワンルーム= 63,200円、1LDK=104,500円、2LDK=120,300円

収益物件例

■区分マンション ワンルーム 680万円  想定利回り:8.64%
所在地:川崎市中原区上丸子天神町、東急東横線「新丸子」駅より徒歩7分
専有面積:16.03㎡ 築年数:24年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:58万円8,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 570万円  想定利回り:11.15%
所在地:川崎市川崎区大師本町、京急大師線「川崎大師」駅より徒歩5分
専有面積:16.5㎡ 築年数:27年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:63万6,000円
出典元:健美家

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