優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:江東区

ここでは、東京・江東区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。江東区と言えば、豊洲近辺の再開発エリアが注目の的、しかしそこだけにとらわれるのは禁物。詳しく見ていきましょう。

東京・江東区の不動産投資と収益物件、その実態とは?

江東区の景観ではまず、地域としての特徴から。江東区はそれこそ、江戸時代から水運や運河の街として繁栄し、埋め立てによってエリアを広げ続けてきたという歴史もあります。またマスコミなども豊洲周辺の再開発エリアを頻繁に取り上げており、子育て世代の流入が大きく増えていることも話題です。しかし、繰り返しになりますが、不動産投資を考えるなら、そこだけを捉えるのは禁物。

例えば、区の北部にはJR総武線が利用可能な、昔ながらの下町情緒あふれる亀戸エリアが存在。そこからやや南下すると、都営新宿線が利用可能な森下や大島、北砂エリア。都営大江戸線や東京メトロ半蔵門線が利用できる清澄・深川エリア。そして、東京メトロ東西線がカバーする木場、東陽町、南砂エリア。そしてJR京葉線が走る新木場エリア、りんかい線が走る東雲エリアなど、古参から新顔までがずらりと揃っています。江東区に限ったことではありませんが、多角的に物事を分析することが成功への一歩です。

では、そんな江東区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり47万6223円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。何かと話題の豊洲エリアにしても、100万円以下というのが現実。木場や森下、亀戸といったエリアも概ね平均前後。価格としては落ち着いていると言えます。

続いて、江東区の想定利回り。こちらは6.1%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。東京都全体の数値である6.6%にはやや及びませんが、都心エリアよりは高い数字。建設ラッシュとなっている湾岸エリアのタワーマンションなどは、投資向け市場にはまだ少なく、築年数がある程度経過した物件の割合が多いものと推察できます。

江東区 DATA

人口数:夜間人口=45万8713人、昼間人口=49万0708人
平均想定利回り:6.1%
平均地価:1平米あたり47万6223円
家賃相場:ワンルーム= 82,100円、1LDK= 135,300円、2LDK= 180,800円

収益物件例

■区分マンション 1DK 143万9,900円  想定利回り:6.05%
所在地:江東区東陽、東京メトロ東西線「木場」駅より徒歩7分
専有面積:37.35㎡ 築年数:12年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:143万9,900円
出典元:HOME’S

■区分マンション 1DK 1,150万円  想定利回り:7.72%
所在地:江東区亀戸、JR総武線「亀戸」駅より徒歩13分
専有面積:26.02㎡ 築年数:24年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:88万8,000円
出典元:健美家

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