優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

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事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:港区

ここでは、東京・港区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。港区はセレブでハイソ・・・・そんなイメージですがその実態とは果たして。

東京・港区の不動産投資と収益物件はどうなのか?

港区の景観ではまず、地域としての特徴から。港区は青山、六本木、赤坂といった、繁華街でありながら同時に居住地としての機能も果たしてしているのが大きな特色です。千代田区の丸の内のような100%のビジネス街、新宿の歌舞伎町のような100%の歓楽街とは異なり、住居が密接していのが特色と言えるでしょう。特に、近年の再開発エリアでは、タワー型の高層マンションが目を惹く存在です。そしてもうひとつ、揺るぎない事実として、港区は高額所得者の居住率がナンバーワンという事実も。セレブでハイソというイメージは、実情に即しているのです。

では、気になる港区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり270万8431円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。これは491万円の中央区、459万円の千代田区に次ぐ3位の額です。数字“だけ”を見ると、トップ2に大きく離されているように見えますが、実はこれは平均値のトリック。丸の内や銀座といった1千万円超の地価と100万円前後の住宅街が混在するのが中央区、千代田区なのに対し、港区は文字通り、平均地化が100万円台後半から300万円台でカバーされています。100万円以下や100万円台前半というエリアは限られているのが現実。繰り返しになりますが、平均値のマジックに騙されないでください。

続いて、港区の想定利回り。こちらは.4.8%という格段に低い数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。不動産投資で望ましいとされる7%~10%を下回り、東京都全体の数値である6.6%も下回っています。これは六本木ヒルズやミッドタウン、赤坂サカス、汐サイトといった高級レジデンスの建設ラッシュが影響を与えているものと推察できます。逆にいえば、築年数の大きい物件の方が、こと利回りという点では狙い目という見方もできます。この点はじっくり検討すべきです。

港区 DATA

人口数:夜間人口= 21万4787人、昼間人口=90万8940人
平均想定利回り:4.8%
平均地価:1平米あたり270万8431円
家賃相場:ワンルーム= 129,300円、1LDK= 212,800円、2LDK= 299,400円

収益物件例

●区分マンション 2LDK 6,500万円 想定利回り:5.35%
所在地:港区麻布十番、東京メトロ南北線/都営大江戸線「麻布十番」駅より徒歩2分
専有面積:109.18㎡ 築年数:41年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:347万7,500円
出典元:HOMES

●区分マンション ワンルーム 870万円 想定利回り:8.68%
所在地:港区高輪、東京メトロ南北線「白金高輪」駅より徒歩10分
専有面積:19.25㎡ 築年数:24年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:75.6 万円
出典元:健美家

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