優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:中野区

ここでは、東京・中野区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。中野区と言えば、新宿区に隣接したエリアでありながら、身近な物件も多いという趣。そんな同区の特徴について、詳しく見ていきましょう。

東京・中野区の不動産投資と収益物件、その実態とは?

中野区の景観ではまず、地域としての特徴から。中野区は東側に新宿区、南側は渋谷区が隣接するという立地でありながら、人口密度が高く、住むための街としての側面が非常に高いのが特徴。中野駅そばの中野ブロードウェイがサブカルチャーの発信地として注目されていますが、逆に繁華街と呼べるのは、その周辺のみといった感じです。なお区の中央はJR線と並行する東京メトロ東西線、南部は東京メトロ丸の内線、北部は西武新宿線が東西に走っています。

そうした住居の街としての特性は、戦後まで遡るとのこと。同区は戦後復興の過程において、低所得階層向け住宅の需要が高まり、いわゆる「木賃ベルト地帯」という民間家主によって経営される木造賃貸共同住宅が同地の経済政策の一貫として推奨されたという理由があるのです。

そして現在、中野区はそうした経緯を受けてか、単身居住の若者が多く住む地域という特徴があります。特に20~34歳の独身男女の住む割合は23区でもナンバーワン。一方で、結婚したカップルや同区で出生を迎えるが住むとしては、23区でも下位。つまり、結婚前の若者が単身の住まいを求め、結婚したら転出していくという入れ替わりの激しい街でもあります。

そんな中野区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり68万5476円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。平均値を見ると意外にも世田谷区より高額ですが、これは中野駅周辺の繁華街が100万円超となっているためで、こと住宅街に関しては、40万円台~60万円台の間です。

続いて、江東区の想定利回り。こちらは東京都全体の数値同じである6.6%(出典:HOME'S不動産投資)。ある意味、中野区は東京での不動産投資のモデルケースという見方もできます。

中野区 DATA

人口数:夜間人口=31万3810人、昼間人口=28万5636人
平均想定利回り:6.6%
平均地価:1平米あたり68万5476円
家賃相場:ワンルーム= 68,600円、1LDK=129,200円、2LDK=158,100円

収益物件例

■区分マンション ワンルーム 960万円  想定利回り:7.75%
所在地:中野区新井、西武新宿線「沼袋」駅より徒歩9分
専有面積:13.65㎡ 築年数:29年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:74万円4,000円
出典元:健美家

■区分マンション ワンルーム 1,670万円  想定利回り:5.82%
所在地:中野区弥生町、東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅より徒歩7分
専有面積:20.67㎡ 築年数:9年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:97万1,940円
出典元:HOME’S

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