優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

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事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:大田区

ここでは、東京・大田区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。大田区と言えば、田園調布、羽田空港、そして町工場が思い起こされるエリア。詳しく見ていきましょう。

東京・大田区の不動産投資と収益物件、その実態とは?

大田区の画像ではまず、地域としての特徴から。大田区は多摩川を挟んで神奈川の川崎市と隣接。23区でもっとも広い面積を有し、人口は第3位。前述の通り田園調布という日本でも屈指の高級住宅街と、蒲田周辺の町工場に代表されるモノ作りの街が同居。そして、国際化や拡張でますます重要性の高まる羽田空港も大田区に所在しています。

そんな同区で興味深い特徴なのが、他の区に比べ、夜間人口と昼間人口の差が大変小さいということ。これはつまり、職住近接の割合が非常に高いということであり、不動産投資を行う上では大変重要な要素。大田区の収益物件を狙うなら、忘れてはダメです。

その一方で、広い面積を持つ同区だけあり、一般的な住宅街としても広域に渡って展開されています。特に、鉄道路線は東急2路線、京急、JR、都営地下鉄、東京モノレールが利用可能となっており、それらの沿線は十分に検討すべきでしょう。

では、そんな大田区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり52万4811円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。田園調布周辺は高価というイメージですが、意外にも60万円から70万円程度で落ち着いています。一番高価なのは、繁華街である蒲田駅前で300万円程度。しかし、不動産投資においては、あくまで50万円台前後と考えてよいでしょう。

続いて、大田区の想定利回り。こちらは6.9%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。東京都全体の数値である6.6%を上回っているのが注目。これは、いわゆる再開発エリアなどの新規高級物件が比較的すくなく、ある程度築年数の経過したお手頃物件が、23区内としては比較的多めという証左ではないでしょうか。

太田区 DATA

人口数:夜間人口=68万2,363人、昼間人口=65万7,209人
平均想定利回り:6.9%
平均地価:1平米あたり52万4811円
家賃相場:ワンルーム= 72,600円、1LDK= 122,000円、2LDK= 141,500円

収益物件例

■区分マンション ワンルーム 820万円 想定利回り:7.75%
所在地:大田区東雪谷、東急多摩川線「石川台」駅より徒歩5分
専有面積:11.87㎡ 築年数:33年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:63万6,000円
出典元:健美家

■区分マンション 2LDK 2,480万円  想定利回り:6.72%
所在地:大田区鵜の木、東急多摩川線「鵜の木」駅より徒歩5分
専有面積:59.46㎡ 築年数:31年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:166万6,560円
出典元:HOME’S

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