優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

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東京都:世田谷区

ここでは、東京・世田谷区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。世田谷区と言えば、東京都内でも代表的な住宅地というイメージ。その実態とどうなのか、掘り下げていきましょう。

東京・世田谷区の不動産投資と収益物件、その実態とは?

世田谷区の景観ではまず、地域としての特徴から。23区の南西部にある世田谷は、新宿区・渋谷区・千代田区などのビジネス街にも近い高立地のエリア。西部には高級住宅街として知られる成城や再開発で活気づく二子玉川を擁しており、東部にはサブカルチャーのメッカ下北沢やランドマーククロスタワーを有する三軒茶屋が位置しています。また区内にはJRの路線がなく、北側から京王、小田急、東急の各路線が東西に走り、南北には世田谷線と井の頭線がカバーしています。

そして世田谷区の大きな特色は、人口数、世帯数とも23区でナンバーワン。また私立の小学校、中学校の数も最多。そう聞くと、住民の大部分がファミリー層と思いがちですが、単身住居者数、とりわけ一人暮らしの高齢者数もナンバーワンとなっています。下北、三茶、二子玉といった繁華街は存在していますが、まさに住むための街という特色が強く、まさにイメージに即しています。

では、そんな世田谷区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり58万7235円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。こと住宅街に関しては、かの成城でも平均値をやや上回る程度。100万円超は下北、三茶、二子玉の繁華街駅周辺に限られています。

続いて、世田谷区の想定利回り。こちらは6.2%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。東京都全体の数値である6.6%にはやや及びませんが、都心エリアよりは高い数字。古くからの住宅街であるため、値ごろな物件によって投資向け市場が形成されているものと見受けられます。

世田谷区 DATA

人口数:夜間人口= 86万3,410人、昼間人口=73万6,040人
平均想定利回り:6.2%
平均地価:1平米あたり58万7235円
家賃相場:ワンルーム= 76,300円、1LDK= 135,200円、2LDK= 173,800円

収益物件例

■区分マンション ワンルーム  930万円  想定利回り:7.09%
所在地:世田谷区羽根木、京王線「代田橋」駅より徒歩7分
専有面積:16.84㎡ 築年数:21年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:66万円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 2,580万円  想定利回り:6.04%
所在地:世田谷区駒沢、東急田園都市線「駒沢大学」駅より徒歩8分
専有面積:39.60㎡ 築年数:12年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:155万8,320円
出典元:HOME’S

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