優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:渋谷区

ここでは、東京・渋谷区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。渋谷区狙いなら必見です。

東京・渋谷区の不動産投資と収益物件を探る

渋谷の景観ではまず、地域としての特徴から。渋谷区は中心となる渋谷駅周辺を筆頭に、原宿・代々木、恵比寿、代官山といった繁華街を擁している一方、松濤に代表される高級住宅街から、小田急線沿線の参宮橋、代々木八幡、代々木上原、京王線沿線の初台、幡ヶ谷、笹塚といった居住向け地域を有していることも大きな特徴です。また、渋谷区は転入してくる人口も多い反面、転出する人口も多いという特徴もあります。これは渋谷区が「一度は住んでみたい」というエリアである一方で、一定期間を経過すると、収入やライフスタイルの変化に合わせて別な地域に永住の場を求める傾向があるようです。賃貸経営を行う上で、十分に考慮すべき要素と言えます。

賃貸物件の需要としては、繁華街を除き、全般的に需要がありますが、傾向としては、エリアによって、隣接する地域に近い特性を持つというのがあるようです。例えば区内の北部に位置する京王線沿線の本町、幡ヶ谷、笹塚といったエリアは区内でも賃料が低めで隣接する中野区に近い位置づけ。一方、区内の南部の恵比寿、広尾といったエリアは高級志向で隣接する港区に近い傾向といった具合です。渋谷区に限ったことではありませんが、同じ区内でもエリアによって傾向が異なる点はしっかり把握しておくべきです。

では、気になる渋谷区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり258万0584円(出典:公示地価、基準地価の総平均)となっています。但し、これはあくまで区全体の“平均”。渋谷・原宿・恵比寿といった繁華街・ビジネス街を擁しているため、平均価格が上がっているというのが実際のところ。渋谷駅前や表参道などは1,000万円超えの反面、住宅街エリアでは1平米あたり100万円程度、安い所では100万円以下というケースもあります。

続いて、渋谷区の想定利回り。こちらは5.66%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。不動産投資で望ましいとされる7%~10%を下回り、また巨大繁華街を擁する新宿区の6.0%と比べてもなお低い数字となっています。これは前述した渋谷区ならではの、転入者・転出者の回転の早さという点が大きく関係しているものと思われます。

渋谷区 DATA

人口数:夜間人口=22万4,200人
平均想定利回り:5.6%
平均地価:1平米あたり258万0584円
家賃相場:ワンルーム=104,600円、1LDK=183,200円、2LDK=255,000円

収益物件例

■区分マンション 1DK 2,800万円 想定利回り:5.30%
所在地:渋谷区本町、京王線 幡ヶ谷駅 徒歩6分
専有面積:33.44m2築年数:7年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:148万4,000円
出典元:HOMES

■区分マンション 1R 万円 想定利回り:9.62%
所在地:渋谷区笹塚、京王線 笹塚駅 徒歩5分
専有面積:18.9m2 築年数:29年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:103万9,200円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 2,080万円 想定利回り:6.23%
所在地:渋谷区桜ヶ丘町、東急東横線 渋谷駅 徒歩6分
専有面積:30.70m2築年数:50年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:129万5,840円
出典元:HOMES

■区分マンション 1R 1,080万円 想定利回り:8.88%
所在地:渋谷区笹塚、京王線 笹塚駅 徒歩5分
専有面積:17.4m2築年数:30年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:96万円
出典元:健美家

■区分マンション 1R 1,050万円 想定利回り:9.27%
所在地:渋谷区笹塚、京王線 笹塚駅 徒歩5分
専有面積:14.52m2 築年数:30年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:88万1,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 2,200万円 想定利回り:5.01%
所在地:渋谷区富ヶ谷、東京メトロ副都心線 代々木公園駅 徒歩3分
専有面積:21.17m2 築年数:15年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:110万2,200円
出典元:HOMES

■区分マンション 1K 1,200万円 想定利回り:8.00%
所在地:渋谷区本町、京王線 幡ヶ谷駅 徒歩8分
専有面積:26.86m2 築年数:48年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:96万円
出典元:健美家

■区分マンション 2K 2,680万円 想定利回り:6.26%
所在地:渋谷区笹塚、京王線 笹塚駅 徒歩3分
専有面積:43.74m2 築年数:39年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:168万円
出典元:楽待

■区分マンション 1K 2,390万円 想定利回り:5.10%
所在地:渋谷区富ヶ谷、東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩3分
専有面積:22.36m2 築年数:16年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:121万8,900円
出典元:HOMES

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