優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:品川区

ここでは、東京・品川区について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。品川といえば、かつての東海道の宿場町、そして現在はどのような特色なのか見ていきましょう。

東京・品川区の不動産投資と収益物件、その実態とは?

品川区の景観ではまず、地域としての特徴から。品川区を表現する際に使われる言葉に、パッチワークのような町、あるいは東京の要素がひとつの区に凝縮された町という趣があります。御殿山、池田山周辺は高級住宅地、五反田の繁華街、武蔵小山、戸越銀座、中延などの商店街までが、ひとつの区に凝縮されています。また大崎駅、御殿山ガーデン、天王洲アイルなどの再開発エリアが話題の一方、区の南部には庶民的な住宅エリアや町工場なども健在です。

そんな品川区における不動産投資で見逃せないのが「品川~田町間」の山手線の新駅構想や、リニア新幹線の起点駅構想成田空港と羽田空港をダイレクトに結ぶ新路線構想などです。言うまでもなく鉄道路線は不動産価値に大きな影響を与えるものであり、不動産投資における中長期的な視点として欠かせません。

もうひとつ、品川区には、子育て支援に力を入れており、学童クラブの充実や地域社会が登下校時間の午前8時と午後3時に水やり、買物、犬の散歩などで子どもを見守る「83運動」などが功を奏し、過去5年間で子供の数が急増しているという実態もあります。この点も見逃せない要素でしょう。

では、そんな品川区の平均地価について。2014年の数字として、1平米あたり88万1619円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。千代田区や中央区、港区、新宿区、渋谷区といった地域とくらべると、ぐっとお安くなっている感があります。鉄道駅の周辺こそ100万円台以上というケースも見受けられますが、住宅街などは概ね100万円以下、50万円前後という所も珍しくありません。

続いて、品川区の想定利回り。こちらは6.1%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。東京都全体の数値である6.6%は下回っているものの、都心中心部に比べれば期待の持てる数字となっており、狙い目のエリアのひとつとして、検討には十分に値すると言えるでしょう。

品川区 DATA

人口数:夜間人口=38万6,810人
平均想定利回り:6.1%
平均地価:1平米あたり88万1619円
家賃相場:ワンルーム= 84,600円、1LDK=168,400円、2LDK= 215,500円

収益物件例

■区分マンション 1R 1,100万円 想定利回り:7.20%
所在地:品川区西五反田、東急目黒線 不動前駅 徒歩4分
専有面積:16.41m2 築年数:28年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:79万2,000円
出典元:楽待

■区分マンション 1K 2,000万円 想定利回り:5.70%
所在地:品川区西五反田、JR山手線 五反田駅 徒歩10分
専有面積:25.83m2 築年数:19年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:114万円
出典元:HOMES

■区分マンション 1R 1,280万円 想定利回り:8.25%
所在地:品川区西五反田、JR山手線 五反田駅 徒歩3分
専有面積:21.87m2 築年数:34年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:105万6,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 2,080万円 想定利回り:6.51%
所在地:品川区二葉、JR湘南新宿ライン 西大井駅 徒歩6分
専有面積:21.07m2 築年数:20年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:135万6,000円
出典元:楽待

■区分マンション 1K 2,000万円 想定利回り:5.28%
所在地:品川区旗の台、東急池上線 旗の台駅 徒歩2分
専有面積:23.25m2 築年数:-年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:105万6,000円
出典元:HOMES

■区分マンション 1R 1,280万円 想定利回り:8.25%
所在地:品川区西五反田、JR山手線 西五反田駅 徒歩3分
専有面積:21.87m2 築年数:34年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:105万6,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 1,480万円 想定利回り:6.56%
所在地:品川区東大井、JR京浜東北線 大井町駅 徒歩5分
専有面積:17.50m2 築年数:26年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:97万2,000円
出典元:楽待

■区分マンション 1DK 1,050万円 想定利回り:8.34%
所在地:品川区旗の台、東急池上線 旗の台駅 徒歩1分
専有面積:23.94㎡ 築年数:38年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:87万6,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1LDK 2,940万円 想定利回り:5.55%
所在地:品川区南大井、JR京浜東北線 大森駅 徒歩4分
専有面積:41.06m2 築年数:16年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:163万1,700円
出典元:HOMES

■区分マンション 1K 1,080万円 想定利回り:7.11%
所在地:品川区西五反田、東急目黒線 不動前駅 徒歩4分
専有面積:16.30m2 築年数:28年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:76万8,000円
出典元:楽待

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