優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

東京都:新宿区

ここでは、東京・新宿区の不動産と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、収益物件例なども紹介しますので、見逃すことのないように。

東京・新宿区の不動産と収益物件の最新事情

新宿の景観まず、地域の特徴から紹介するわね。
新宿と言ってまず思い浮かべるのは、都庁および高層ビル群が摩天楼のように連なる西新宿エリアと、日本最大の歓楽街・歌舞伎町よね。さらに、JR・私鉄各線の合計乗降者数が1日360万人と言われ、「利用者数世界一の駅」としてギネス認定されています。

ちなみに不動産業が事業所数、従業者数とも23区でトップなのも興味深いところ。大繁華街を抱えることから、店舗の出入り、賃貸入居者の出入りが多いことが要因だと考えられるわ。

そんな性質を持つ新宿区だけあり、新宿駅周辺や高層ビルエリア、歌舞伎町といったビジネス街・繁華街エリアを除き、賃貸物件の需要は区内全域において高めです。逆に言えば、先に述べた繁華街やビジネス街のど真ん中ではなく、新宿駅より1駅から2駅程度離れた場所が居住地として人気となっているようです。

例えば、都営新宿線「曙橋」、都営大江戸線「牛込柳町」、西武新宿線「下落合」といったエリアは、新宿区内でも住宅街の趣があります。一方、高層ビル群に隣接する西新宿エリアは、再開発なども進み、土地評価額も区内では高め。高級物件が増えてきているエリアです。

では、気になる新宿区の平均地価について。
2014年の数字として、1平米あたり249万7798円(出典:公示地価、基準地価の総平均)となっています。ただし、これはあくまで区全体の“平均”。前述の通り、新宿区は巨大な繁華街やビジネス街を擁しているため、平均価格が釣り上がっています。それこそ、繁華街では1平米あたり1千万円超えというのもざらですが、住宅街エリアでは1平米あたり100万円以下という穴場物件も珍しくありません。この点は、よくよく踏まえておいてください。

続いて、新宿区の想定利回り。
こちらは6.0%という数字が挙がっています(出典:HOME'S不動産投資)。不動産投資、とりわけマンション経営では、利回り7%~10%程度が理想だと言われているので、やや低めと言えます。これは前述の通り、新宿というエリアは賃貸ニーズ(入居率)が高いので、不動産業者も強気な設定に出やすいためです。

とは言え、入居率は賃貸経営の生命線。すぐに回収できなくても、よほど悪質な物件でなければ中長期的な利益を生んでくれるはずです。

新宿区DATA

人口数:人口=34万1,368人
平均想定利回り:6.0%
平均地価:1平米あたり249万7798円
家賃相場:ワンルーム=85,400円、1LDK=173,600円、2LDK=230,200円

収益物件例

■区分マンション 1LDK 2,100万円 想定利回り:6.29%
所在地:新宿区下落合、東京メトロ東西線 高田馬場駅 徒歩3分
専有面積:43.20m2 築年数:37年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:132万900円
出典元:HOME’S

■区分マンション 1K 810万円 想定利回り:10.07%
所在地:新宿区西新宿、都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩4分
専有面積:20.46m2 築年数:41年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:81.6万円
出典元:健美家

■区分マンション 1DK 1580万円 想定利回り:10.25%
所在地:新宿区中落合、西武新宿線 中井 徒歩8分
専有面積:29.42m2築年数:38年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:162万円
出典元:楽待

■区分マンション 2LDK 2,0000万円 想定利回り:5.04%
所在地:東京メトロ東西線 早稲田駅 徒歩2分
専有面積:19.86m2 築年数:15年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:100万8,000円
出典元:HOME’S

■区分マンション 2LDK 1,7000万円 想定利回り:8.82%
所在地:新宿区高田馬場、JR山手線 高田馬場駅 徒歩2分
専有面積:24.64m2築年数:33年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:150万円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 2,500万円 想定利回り:5.90%
所在地:新宿区水道町、東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅 徒歩3分
専有面積:47.96m2 築年数:13年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:147万円
出典元:HOME’S

■区分マンション 店舗 2,500万円 想定利回り:9.60%
所在地:新宿区上落合、JR山手線 目白 徒歩13分
専有面積:68.91m2 築年数:47年 
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
想定年収:150万円
出典元:HOME’S

■区分マンション 1K 2,950万円 想定利回り:5.0%
所在地:新宿区富久町、東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩6分
専有面積:28.56m2 築年数:4年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:147万5,000円
出典元:HOME’S

■区分マンション 2LDK 1,290万円 想定利回り:8.55%

所在地:新宿区西早稲田、東西線 早稲田駅 徒歩7分
専有面積:19.6m2築年数:31年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:110万4,000円
出典元:健美家

■区分マンション 1K 2,000万円 想定利回り:5.04%

所在地:新宿区鶴巻町、東京メトロ東西線 早稲田駅 徒歩2分
専有面積:19.86m2築年数:15年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:100万8,000円
出典元:HOME’S

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