優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

神奈川県:横浜市

ここでは、神奈川・横浜市について取り上げ、不動産投資と収益物件の最新事情について解説していきたいと思います。平均想定利回りや平均地価などのデータに加え、地域の特徴や人気のエリア、物件例なども紹介。横浜といえば、東京に次ぐ都会的なイメージですが、それはほんのごく一部。住む場所としてどうなのか、紐解いていきましょう。

神奈川・横浜市の不動産投資と収益物件、その実態とは?

横浜の景観ではまず、地域としての特徴から。横浜は神奈川の県庁所在地であり、中華街やみなとみらい地区、元町・山手などの観光地などが有名。

しかし、それは横浜のごく一部。横浜市自体は広大な面積を有しており、エリアごとに様々な表情を見せます。隣接する川崎市も同様ですが、横浜駅周辺を中心に繁華街、海沿いは工業、港湾地帯、内陸部は住宅街という傾向があります。鉄道はJR、私鉄、市営地下鉄が縦横に走っています。

そんな横浜市の賃貸住宅事情としては、単身者かファミリー世帯かによって、事情が大きくことなる傾向。単身者の場合は利便性を重視して横浜駅周辺が人気ナンバーワンとなっています。一方、ファミリー世帯の場合、喧騒からは少し離れながらも利便性のよい東急田園都市線沿線が人気であり、なかでも「たまプラーザ」「あざみ野」周辺が特にその傾向が強くなっています。

もちろんそれだけではなく、例えば単身者であれば、「桜木町」や「関内」周辺も利便性の高さで人気。一方、ファミリー向けであれば、東急東横線沿線なども高い人気となっています。エリアが広大で鉄道網も縦横無尽のため、横浜市の不動産投資は、より熟慮が必要です。

では、そんな横浜市の平均地価について。2014年の数字として、市全体では1平米あたり29万6099円(出典:公示地価、基準地価の総平均)。意外にも隣接する川崎市の全体平均32万9859円よりも低いですが、これはあくまで平均値のため。横浜駅を擁する中区は94万円超と飛び抜けており、次いで中区が49万円台、港北区、神奈川区、青葉区などが30万円台で追随します。逆に旭区、泉区、金沢区、瀬谷区、栄区など横浜でも“郊外”エリアは20万円以下となっています。

続いて、横浜市の区分マンション向け想定利回り。こちらは一番高いのは金沢区の9.8%、続いて鶴見区が9.7%、南区が9.5%となっています。逆に、繁華街を有する中区は6.4%と低めの数字。なお、旭区、瀬谷区、栄区、都筑区は区分マンション向けの数値は算出されていません(出典はいずれも:HOME'S不動産投資)。投資向け不動産市場の判断材料にすべきです。

横浜市 DATA

人口数:371万8,913人
平均想定利回り:6.4%(中区)~9.7%(鶴見区)
平均地価:1平米あたり29万6099円(横浜市全体)
家賃相場:ワンルーム= 63,100円(鶴見区)~74,700円(都筑区)、1LDK=70,100円(泉区)~120,400円(中区)、2LDK=83,800円(瀬谷区)~169,200円(西区)

収益物件例

■区分マンション 2SLDK 3,280万円  想定利回り:5.37%
所在地:横浜市青葉区美しが丘、東急田園都市線「たまプラーザ」駅より徒歩7分
専有面積:70.69㎡ 築年数:19年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:176万1,360円
出典元:HOME’S

■区分マンション ワンルーム 750万円  想定利回り:8.8%
所在地:横浜市中区長者町、市営地下鉄ブルーライン「伊勢崎長者町」駅より徒歩8分
専有面積:16.47㎡ 築年数:23年 
建物構造:RC(鉄筋コンクリート)
想定年収:66万円
出典元:健美家

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