優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

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今さら聞けない収益物件利回りのしくみ

パソコンを打つ女性プランナー不動産投資や収益物件の運営において、キホンのキと言える利回り。意外と「なんとなく知っているけど、実はあやふや…」という人も多いです。

なんとなくの知識で稼げるほど、収益物件の運営も人生も甘くはないのです。

収益物件の利回りとは

収益物件の広告で必ず目にする「利回り〇〇%」という記述。簡単に説明すると、「投資額に対して、どれくらいの利益を回収できるか」を表す数値です。回収率が高く、利益が多いと「高利回り」、回収率が低く、利益が少ないと「低利回り」。

収益物件の賃貸経営で7%~10%が利益を上げるための基準とされており、10%を超えるものは高利回りの物件と言われています。

ただし、高利回りの物件=儲かる物件ではありません。販売広告で10%を超える利回りの物件を見つけたとしても、すぐに飛びつくのは愚の骨頂。なぜなら、そこにはある仕掛けが潜んでいるかもしれないからです。

各種利回りの算出方法

その仕掛けとは何か?利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。前者の方が計算上、高い数字となるため、客寄せとして不動産広告に載せられるケースが多いのです。

しかしながら、収益物件の購入時に注意しなくてはいけないのは後者の「実質利回り」です。両者の違いを見ていきましょう。

  • 表面利回り

単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。諸経費は計算に入れていません。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

  • 実質利回り

年間の家賃収入から、固定資産税・賃貸管理費・火災保険料・修繕費用・建物管理費といった経費を差し引き、投資金額で割ったもの。

実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

上記の通り、「表面利回り」とは賃貸経営を行う場合にはほぼ意味のない数字で、むしろ投資家を混乱させる原因にもなるのです。表面利回りにつられて物件を購入し、利益が上がらずに失敗した人は少なくありません。

実際に、地方の物件で表面利回りが20%以上を謳っている物件を購入したものの、入居者が集まらずに実質利回りがその半分にも満たなかったというケースが多くあります。逆に、表面利回りの小さい都心物件を買いながら、入居者が多い分、実質利回りが高く高利益を出したというケースもあります。

以上の通り、不動産投資をする際は、収益物件の「実質利回り」に着目するようにしましょう。

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