優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

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空き室・未払い

ここでは、マンション投資における空室リスクと賃借人リスクについて、概要や対処法について解説していきたいと思います。

当然ですが、マンション投資の収入=入居者の家賃です。入居者に関する問題を解決し、いかにリスクヘッジできるかが、成功か失敗かの分かれ道になります。耳の穴をかっぽじってよく聞いておきなさい!

マンション投資、空室リスクと賃借人リスクへの対処法は?

空室リスクとはどのようなもの?

言うまでもなく空室が発生してしまえば、その間の貸収入はなくなり、さらに空室が続く間の管理費等を持ち出すことになります。利回りも低くなり、返済の計画に支障がおきます。だからといって空室を埋めることばかり考えて、入居審査や家賃を下げると、返済計画が狂う、あるいは住人トラブルが発生しやすくなるといった別のリスクを生んでしまいます。

空室リスクへの備えはどうするべき?

最も安全なリスクヘッジは、一括借り上げ(サブリース)方式を選択すること。サブリースの契約を結べば、万一空室が発生したとしても、その分の家賃収入は、賃貸管理会社によって保証され、返済計画が滞る心配から解放されます。
但し、サブリースを依頼する場合、家賃から所定の割合の額を管理会社に支払う必要があります。その額や期間、ローン返済額との兼ね合いをしっかり吟味しておくことが必要です。もうひとつの狙い目と言えるのが、企業の借り上げ社宅として投資マンションを選択してもらうこと。これはなかなかに魅力的な条件です。

他に空室にならないためにしておくべきことは?

もうひとつ、大きなポイントは、都市計画や人口流入予測なども鑑み、オフィスや大学などが集中しているエリアなど、賃貸ニーズが高いエリアの物件をしっかり吟味することです。少子高齢化により、人口はますます都市部に集中することが予想されています。一方、東京都内でも、人口が減ってしまうエリアと増えるエリアの二極化が進むとされています。決して安直に物件を選んではなりません。

家賃滞納リスクには、どう対処すべき?

ズバリ、優秀な管理会社を選ぶことで回避できます。そもそも、本業を別に持ちながら不動産投資として賃貸経営をしているオーナー自身が、この問題に対処することは困難です。ひとたびこの問題が起きれば、賃借人と話し合わなければいけなくなり、片手間でできるものではありません。
頼れる管理会社なら、さまざまな問題に対応してくれるスタッフにおまかせできます。

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