優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

物件を吟味する

ここでは、収益物件を購入するまえに知っておきたい「投資マンションの選び方」をレクチャーします。知らないでハズレ物件に手を出しても、それはあなたの責任ですので悪しからず。

収益物件の購入、投資マンションの選び方のポイント

言うまでもないことですが、不動産投資や賃貸経営というものは、一度失敗してしまうと、やり直しは困難です。特に物件選びを失敗してしまうと、収益計画そのものが破綻しかねません。

そのためにも物件選びの際は、様々な要素を熟慮した上で決定することが重要です。衝動買いやなんとなく選ぶなんてことはもってのほか。愚の骨頂です。投資マンション選びにおける、チェックポイントには以下のようなものがあります。

適正な購入価格

不動産投資に失敗してしまうケースの多くは、ズバリ、高い値段で購入してしまうこと。適正価格よりも高額で物件購入してしまい、家賃収入とローン返済のバランスが崩れ、収支が破綻してしまうといのが経営失敗のお決まりのパターンです。

これを防ぐ方法としては、収益還元法という考え方が不可欠。平たく言えば得られる家賃収入から、物件の購入価格を逆算するというやり方です。

例えば、家賃が5万のワンルームの場合、表面利回り10%となる購入価格は5×12÷10%=600で600万円ということになります。中古の区分マンションであれば最低でも表面利回り10%、できれば表面利回り12%程度を目安としたいところです。

物件の立地

物件の人気は、東京都23区内を例にとると、都心部を中心にみて西高東低の傾向。具他的には葛飾や江戸川といった東部よりも、世田谷や杉並といった西部の方が人気や家賃相場が高めです。しかし、これはあくまでも目安です。

人気のエリアは不動産の価格も当然高くなります。逆に、エリアとしての人気がなく分譲価格が安くても、物件自体に魅力があり周辺環境がよければ、高家賃で貸し出せるというケースもあります。

もちろんコンビニや商店、クリニック、公共施設などがあるのかという点も、入居を決定する大切なポイントです。いっぽう盛り場的なにぎやか過ぎる環境は、生活の場としてはマイナス要素となります。また自動車や鉄道の騒音も然り。

収益性

投資マンションの賃貸経営においては、収益性は欠かせません。先に述べた適正な購入価格とも大きく関わってきますが、収支のバランスが保てる物件かどうかが鍵となります。例えば、16平米でユニットバスのワンルームはいささか時代遅れの物件ですが、家賃相場より安めの賃料で貸し出して、収益が維持できるのであれば収益性ありです。

いっぽう22平米以上でキッチンがセパレートの1Kタイプは、単身者向けとしては人気となっていますが、購入価格と家賃収入が釣り合わなければ、収益性は望めません。

物件の付加価値

デザインや間取りだけでなく、清潔感があり、設備が整ってメンテナンスが行き届いていることも見逃せません。

例えば、壊れた箇所がそのまま放置されていたり、住人のゴミが散乱しているというのは、入居を考えて見学に来た人の不安を招きます。またオートロックの有無やセキュリティシステムとの連動があれば、プラス要素に。耐震性についてもニーズは高まっており、鉄骨造やRC造による耐震性の確保や免震装置・制振装置の採用などがあれば、付加価値は高まります。

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