優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

収益物件・投資マンションの選び方

ここでは、収益物件を購入するまえに知っておきたい「投資マンションの選び方」をレクチャーします。

収益物件の購入、投資マンションの選び方のポイント

言うまでもないことですが、不動産投資や賃貸経営というものは、一度失敗してしまうと、やり直しは困難です。特に物件選びを失敗してしまうと、収益計画そのものが破綻しかねません。

そのためにも物件選びの際は、様々な要素を熟慮した上で決定することが重要です。衝動買いやなんとなく選ぶなんてことはもってのほか。愚の骨頂です。投資マンション選びにおける、チェックポイントには以下のようなものがあります。

適正な購入価格

不動産投資に失敗してしまうケースの多くは、ズバリ、相場より高い値段で購入してしまうこと。適正価格よりも高額で物件購入してしまい、家賃収入とローン返済のバランスが崩れ、収支が破綻してしまうといのが経営失敗のお決まりのパターンです。

これを防ぐ方法としては、収益還元法という考え方が不可欠。平たく言えば得られる家賃収入から、物件の購入価格を逆算するというやり方です。

例えば、家賃が5万のワンルームの場合、表面利回り10%となる購入価格は5×12÷10%=600で600万円ということになります。中古の区分マンションであれば最低でも表面利回り10%、できれば表面利回り12%程度を目安としたいところです。

物件の立地

物件の人気は、東京都23区内を例にとると、都心部を中心にみて西高東低の傾向。具他的には葛飾や江戸川といった東部よりも、世田谷や杉並といった西部の方が人気や家賃相場が高めです。しかし、これはあくまでも目安です。

人気のエリアは不動産の価格も当然高くなります。逆に、エリアとしての人気がなく分譲価格が安くても、物件自体に魅力があり周辺環境がよければ、高家賃で貸し出せるというケースもあります。

もちろんコンビニや商店、クリニック、公共施設などがあるのかという点も、入居を決定する大切なポイントです。いっぽう盛り場的なにぎやか過ぎる環境は、生活の場としてはマイナス要素となります。また自動車や鉄道の騒音もマイナス要素になってしまいます。

収益性

投資マンションの賃貸経営においては、収益性は欠かせません。先に述べた適正な購入価格とも大きく関わってきますが、収支のバランスが保てる物件かどうかが鍵となります。例えば、16平米でユニットバスのワンルームはいささか時代遅れの物件ですが、家賃相場より安めの賃料で貸し出して、収益が維持できるのであれば収益性ありです。

いっぽう22平米以上でキッチンがセパレートの1Kタイプは、単身者向けとしては人気となっていますが、購入価格と家賃収入が釣り合わなければ、収益性は望めません。

物件の付加価値

デザインや間取りだけでなく、清潔感があり、設備が整ってメンテナンスが行き届いていることも見逃せません。

例えば、壊れた箇所がそのまま放置されていたり、住人のゴミが散乱しているというのは、入居を考えて見学に来た人の不安を招きます。またオートロックの有無やセキュリティシステムとの連動があれば、プラス要素に。耐震性についてもニーズは高まっており、鉄骨造やRC造による耐震性の確保や免震装置・制振装置の採用などがあれば、付加価値は高まります。

エリアとニーズをしっかりチェック!

賃貸物件を吟味する際、重要なチェックポイントとなるのがそのエリアに住む人々の属性です。属性と言うと難しく聞こえるかもしれませんが、DINKsと呼ばれる子どものいない共働き世帯が多いのか、子どもがいるファミリー世帯が多いのか、一人暮らしの学生が多いのか、高齢者が多いのか――それによって、その地域にどのような物件ニーズがあるかを見極めることが大切。

エリアに合わせてニーズがあると思われる物件を購入することが、収益の出せるマンション運営の第一歩と言えるでしょう。

DINKsにはスタイリッシュさを

夫婦二人の共働き世帯であるDINKsには、都心の物件に対するニーズが高くなっています。また、よくあるファミリー向け物件というよりも、スタイリッシュなデザイナーズマンションが人気です。DINKsでも、これから先子どもを検討している方たちももちろんいます。今は仕事に注力したい、ふたり暮らしを楽しみたい――そういった方たちにとって、職場に近い都心にあり、交通の便が良く、かつお洒落な賃貸物件というのは魅力的なものと言うことができるでしょう。

また、「都心であれば、二人暮らしだし1LDKでも」と、住まいの広さよりも都心に近いことに重きを置く方たちが多いようです。逆に、都心にあって広さがある物件の場合、家賃が高くなってしまうため借り手が付きにくくなることも出てくるので、注意が必要でしょう。また、ペット可物件も人気となっています。

ファミリー世帯には暮らしやすさを

ファミリー世帯にとって大切なのは、まずは家族構成に合った住まいの広さです。4人家族であればリビングダイニングに主寝室、子どもたちそれぞれの部屋と、2~3LDK以上の間取りが好まれるようです。また、小学校や病院、役所、公園、児童館などが近いか、商店街や大きなスーパーが充実しているかなども、重要なポイントと言えるでしょう。ほかにも、専用庭つきの物件も人気となっています。

「子どもが小さいうちは賃貸で、少し大きくなって中学や高校などの場所が決まったらマイホームを」という考え方をする方も増えていますから、ファミリー世帯、特に小さなお子さんがいるご家庭向けの賃貸物件はニーズが高まっているということが出来るでしょう。そういった理由から、緑豊かな郊外が好まれる傾向にあります。

シニア層にはバリアフリー化された住まいを

シニア層は、バリアフリー化された住まいを求める方たちが多いようです。手すりがついていたり、車いすが入ることが出来る広さの廊下が確保されていたり、敷居の段差をなくすなどさまざまな工夫が凝らされているバリアフリー住居は、人気となっています。また、あまり広すぎても家を手入れすることだけで大変になってしまうため、ほどほどの広さが好まれる傾向にあります。

一戸建て物件の場合は、階段のある二階建てよりも平家が好まれます。また、徒歩圏内に病院やスーパーがあることも、大切なポイント。二人で、自分たちが動けるうちはしっかりと自分たちで暮らしたいと考えているご夫婦が増えているため、こうした物件がシニア層には喜ばれています。

うっかりしがちな投資用不動産購入時の諸経費

投資用不動産購入時には、物件価格の他にもさまざまな費用が必要となります。意外と見落としがちな諸費用について、チェックしていきましょう。

まずは、建物に対する消費税が必要となります。次に、不動産仲介手数料契約書に貼付する印紙税登記する場合の登録免許税司法書士手数料不動産取得税が掛かります。物件価格のみで試算していると、いざローンを組もうとなった時に慌ててしまうケースも。

投資用不動産購入時には、不動産価格の15パーセント程度諸経費が掛かると想定しておけばいいでしょう。そして、購入したい物件が見つかった場合は、諸費用も含めた見積もり作成を不動産会社に依頼することが後になって慌てないポイントです。

信頼できる不動産屋会社と出会うために

物件を探す時、近年ではインターネットを使ってまず気になる物件をピックアップし、それから不動産会社に足を運ぶケースが多いのではないでしょうか。ただ、投資用の不動産は大きな買い物です。ぜひ何軒か実際に店頭へ行き、話を聞いてみた上でまずは不動産会社を比較することをお勧めします。

不動産会社によって、対応にもかなり違いがあります。大きな買い物ですから、やはり信頼のできる不動産会社から購入したいものですよね。足を運ぶ手間を惜しんで、後悔が残らないように準備を進めましょう。また、物件に関しても、もし仮に一軒目でとても気に入ったとしても、少し落ち着いてもう何軒かは見に行くようにします。やはり、一軒目というのは見る側もポイントや、自分たちが気になる点に気づいていないケースが多くあります。数軒見比べることで、初めて見えてくるものもあるのです。

収益の出せる投資用不動産購入成功の近道は、物件を、そして不動産会社をしっかりと吟味することが重要と言えるでしょう。

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