優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

買うならどっち?収益物件AorB

収益物件を購入する際に投資者が迷いがちな選択肢について、くわしく解説します。どちらを選ぶかが、成功・失敗の分かれ道。しっかりとついてきてください。

収益物件の購入で迷いがちな時には…

不動産投資に関する相談で一番多いのが「どっちを選んでいいのか分からない」というパターンなのです。

たしかに不動産投資に限らず、どんな分野でも初心者は、知識や判断力が十分でないために選択に迷ってしまうのはよくある話。そこで中でも質問される頻度の高い4つの項目を取り上げてみました。

ページに登場してくる投資がヘタくそな半ちく野郎(シルエットの男性)に教えていることを他人事と思わず、しっかりと聞くように。どれも大切なことだから、きっとアナタの役に立つはずです。

例えばマンション投資において、多くの方は「まず区分から始めるべきだ」との思い込みにとらわれてしまっています。実際には、区分より一棟の方が、始めるにあたってのハードルが実は低いというケースもあるくらいです。

その他にも「新築か、中古か」「サブリースか、管理代行委託か」「マンションか、店舗か」。知っているようで知らない、あるいは勝手な思い込みや先入観をもってしまいがちな事柄をピックアップしてみました。再三くりかえしているとおり、不動産投資での成功は、まず正しい知識と判断力を持つことです。心しておいてください。では、始めます。

一棟買いor区分買い

一棟買いはその名の通りマンションやアパートなどの不動産をまるまる一棟買い取ること。リフォームや入居条件を自由に変更でき、管理しやすいのが特徴です。

1部屋が空室になっても収入がゼロにならないので安定した収入を得られるのが魅力。火災や地震で建物が焼失・倒壊しても土地が残るので、土地を売却して投資資金にできるメリットがあります。

区分買いに比べると購入金額が高くなるのがデメリットで、投資に失敗したときのリスクは大きめ。十分な投資計画を立てた上で物件を購入する必要があります。

一方、区分買いはマンションやアパートを1室単位で購入すること。1室単位なので一棟買いに比べ少ない金額から投資ができ災害時のリスクを軽減できるのがメリット。

自分が所有する部屋だけ管理すれば良いので、共有部分の細かな修繕に悩まされることはありません。初めての投資でも参入しやすい方法と言えるでしょう。ただ、空室のダメージが大きいことがデメリット。1室からの賃料収入しかないので収入はあまり多くなく、空室になってしまうと一気に収入はゼロになってしまいます。

一棟買い、区分買いともにメリット・デメリットがあるため、よく把握したうえで自分にあったスタイルを選ぶのが良いでしょう。それぞれのメリット・デメリットについてより詳しく説明していくので、一棟と区分どちらを購入しようか迷っている方はぜひご覧ください。どちらがお得なのか情報をまとめ、実際に運用したときの様子をシミュレーションして利回りの差を比較しています。

一棟と区分どちらがいいのか?詳しくはこちらのページ

新築or中古

新築とは建設工事が完了してから1年以内で、まだ人が誰も住んでいない物件のことを言います。新築物件の魅力はやはり「新しさ」。でき上がったばかりなので大規模な修繕がほとんどなく、収支計画がたてやすくなります。

新築は需要が高いので空室率が比較的低いというメリットも。ただ当然新しい分、値段は高めなので利回りは悪くなってしまうのがデメリットです。新築物件と呼べるのは最初の1年だけ。不動産価値も年々下がっていってしまうため、計画的なローン返済が必要になります。

一方、建てられてから1年以上経っていたり、すでに人が住んだことのある中古物件利回りの良さが大きな魅力。新築に比べ安く購入できるのに、住居人がいれば家賃を下げる必要がないので利回りがプラスになりやすいのです。

しかし、気になるのは修繕費用。修理や補強工事が必要になると思わぬ出費につながるので、中古物件を購入する際は良い物件かどうか見極めることが大切です。

購入する際に欠陥が見つかった場合、元の持ち主と交渉してみるといいでしょう。とくに築年数が古い物件は耐震性や耐久性がもろく、リフォームが必要になる場合があるので注意してください。

一般的に新築のほうが投資のリスクは低く投資者からも人気があると思われがちですが、現状は中古のほうが投資者から人気を集めているんです。新築と中古の違いや投資する際の注意点などをより詳しく見ていきましょう。リスクを分散させるおすすめの投資方法も要チェック!

新築と中古どちらがいいのか?詳しくはこちらのページ

管理代行orサブリース

管理代行とは不動産の管理業務を管理会社に委託すること。管理業務というと入居者の募集や選定、賃料の契約や回収、滞納の督促、クレーム対策などが含まれます。一部分だけ委託することもでき、煩わしい業務から解放されるため経営に集中できるのが大きなメリット。管理手数料として家賃収入の5~7%を支払う必要があります。

管理業務のみを委託する管理代行とは違い、所有する物件の管理や経営をまるごと管理会社に委託するのがサブリースです。一般の人ではなく管理会社に物件を貸し出すと考えるとイメージしやすいのではないでしょうか。入居者の募集から物件のメンテナンスまですべて管理会社が請け負ってくれるのが特徴です。

サブリースには「家賃保証」や「空室保証」がついているのが一般的で、入居率に関わらず毎月一定の家賃収入が得られるのがメリット。家賃保証がついているので管理代行よりも手数料が多くかかり、相場は家賃収入の10~15%と言われています。

サブリースだと安定した収入が得られるのが魅力ですが、管理会社によって管理内容や条件、契約期間はさまざま。安易に契約してしまうと物件オーナーにとって不利益となってしまう可能性があります。手数料の差も気になるところで、満室状態が続いている場合は管理代行を利用したほうが、手取りは多めになるでしょう。

物件の状態や立地、重要視しているポイントなどに応じて管理方法を使い分けるのが最適です。サブリースでオーナーにとって不利益が生じてしまう状況や信頼できる管理会社の選び方などを詳しく説明していくのでぜひご覧ください。

管理代行とサブリースどちらがいいのか?詳しくはこちらのページ

マンションor店舗

マンションやアパートに投資をしていて思うような収入が得られないと、事務所や店舗物件への投資に目を向ける人も多くいます。店舗への投資高い利回りが期待できる分、リスクも大きいのが特徴。

住むために利用する居住用マンションと違い、店舗は経済活動を行なう場所になるので居住用の1.5~2倍高い家賃を設定できます。利回りは高いのですが、空室リスクが高いのがネック。

住まいは生きていくうえで必要なので、景気の変動ですぐに居住者が引っ越してしまい空室になることはほとんどありません。

しかし、店舗は景気の影響に左右されやすく、不景気になると閉店・引越しなどで空室になる可能性が高いのです。そもそも駅前といった好立地の物件でなければ、なかなか空室が埋まらないことが多いため、何十年も店舗が入り続ける状況は稀でしょう。そこまで好条件の物件が売りに出されることも少ないです。

投資には少なからずリスクが発生するものですが、店への投資は他と比べてもリスクが高いので、初心者にはあまりおすすめできません。最近では一棟の一区間だけが店舗用になっている物件もあるので、店舗への投資に挑戦してみるならそのような物件を選ぶのが良いでしょう。

もし店舗に借り手が見つからなかった場合、住居用にリフォームすることが可能になります。不安な人はマンションと店舗どちらも扱っている不動産投資会社に相談してみてください。マンションと店舗それぞれのメリット・デメリットを紹介しているので、気になる人は要チェック。より詳しく解説します。

マンションと店舗どちらがいいのか?詳しくはこちらのページ

収益物件を選ぶポイント

投資をする際の収益物件選びでは、投資資金を回収できる物件を選ぶ必要があります。その際にポイントとなるのが「立地」「将来性」「収益性」の3つ。賃貸経営は入居者がいなければ成り立ちません。「儲かりそうだから」という理由だけで、人から勧められた物件を購入してしまうと大きな損失につながることも。

入居者にとって魅力的な物件かどうか自分の目で確かめることが大切です。高利回りに注目するだけでなく自分の目が届く範囲にある物件を選ぶこともポイントですよ。

分からないことがあれば自分で勝手に判断せずに、知識や経験のある不動産投資会社に相談してみましょう。投資にはたくさんの資金がかかるため、しっかり計画して進めるのが最適です。

1:立地

投資する収益物件を選ぶ際にまず重要となるのが立地。物件の日当たりや眺望、周辺環境などを必ず自分の目で確かめてください。立地が良ければ借り手がつきやすく安定した家賃収入が見込めます。

物件に合ったターゲット層をイメージして、立っている場所はターゲットが生活しやすい環境になっているか、利用頻度は高いのかなどを吟味するのが投資成功の秘訣と言えるでしょう。

投資用に多いワンルームのマンションなら、若い世代のニーズに合った立地であるかを確認するのがベスト。アクセスに便利な駅へ徒歩10分で行けたり、大学やコンビニ、スーパーが近くにあったりする場所は好立地だと言えます。

ファミリー層をターゲットにした物件であれば、落ち着いた雰囲気で病院や公園などの公共施設が充実しているエリアが最適。車を持っている人も多いので駐車場が完備されていると理想的ですよ。

2:将来性

つぎにチェックしたいのが物件の将来性。物件近くの事業予定地・大きな空地・駐車場などに注目してみましょう。将来的に大規模な建設物ができる可能性が高いので、借り手が多く集まるかもしれません。

賃貸入居者の多くは10~30代の若年層なので、この年代が多いエリアも将来的に空室がうまれにくいことが予想できます。

人口が増加しているエリアであることも大切なポイントです。とくにもともと人口が多かったエリアが減少に転じると、マンションやアパートの数のほうが大きくなるので借り手の競争率が一気に激化。家賃低下や空室に悩む危険性があります。同じ東京都内でも人口が増加しているエリアと、減少しているエリアがあるので注意しましょう。

地下鉄の線路拡大や計画道路の開発、区画整理などにかかる物件だと、建替の際に保証金がもらえたり税金がほとんどかからないといったメリットがあるので、こちらも調べておくのをおすすめします。

3:収益性

3つめのポイントは収益性。物件の価値よりも安定した収入を得られるかどうかを確認するのが重要です。低価格で物件を購入できたとしても入居者がいなければ収入はゼロ。一定のニーズがある物件を見極める必要があります。

価格とニーズのバランスが大事なので、家は鉄筋コンクリート造ではなく木造のもの、土地は購入せずに借りるなどあらゆるパターンを考えてみてください。

利回りの高い物件を選んで購入すれば高い収益が見込めますが、利回りには2種類あるので要注意。家賃から予想される年間利益から計算されている「表面利回り」と管理費や税金などランニングコストも含めて計算した「実質利回り」がありますが、購入の際に注目すべきなのは「実質利回り」です。表面利回りだけで決めてしまうと思わぬコストがかかってしまう可能性があるためあまりあてになりません。

特に中古物件の場合は2種類の利回りに大きく差が出ることがあります。ただ中古物件は実質利回りが5.5~8%と高いので、黒字を確保できる可能性が高いですよ。

また、すでに高収益をあげている実績の高い物件であれば、今後の収益性も期待できるので狙い目です。収益性があるので価格は高くなりますが、利益を回収できる物件であれば買いでしょう。

収益物件選びに困ったら 信頼できる不動産業者特集

知っておくべき 収益物件勝者の法則

知らなきゃ損する収益物件のメリット
儲かる収益物件を手に入れる2ステップ
買うならどっち?収益物件AorB
不動産投資の不安解消レッスン
今さら聞けない収益物件利回りのしくみ
注目エリア別収益物件ナビ【関東編】
注目エリア別収益物件ナビ【関西編】
収益物件のおすすめ不動産仲介会社を比較

PAGE TOP