優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

一棟買いor区分買い

ここでは、一棟買いと区分マンション買い、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。「初心者はまず区分マンションから」とよく言われますが、それは本当なのでしょうか?

一棟買いか?区分マンション買いか?

「僕は不動産投資が初めてだから、区分買いからはじめようかと…」

たしかに区分買いのほうが精神的なハードルは低いわね。だけど、不動産投資で一番大切なことはなんだと思う?それは収益性が高いということなの。そこを見失ってはいけないわ。

          「その収益性が高いって、どういうことですか?」

簡単にいえば「どのくらい儲かるのか」ということよ。あたりまえだけど、少ない資本で、多くの利益をあげれば、儲けは大きくなるでしょう。シンプルにそのことを軸に考えていけばいいの。

例えばアナタが考えている区分買いは、一棟買いよりも初期費用は安いけど、下記のようなデメリットも多いわ。

  • 家賃収入が少ない
  • 空室の発生によって大きく収益が左右される
  • マンション全体の権利を持っているわけではないから、リフォームや建て替えの自由がきかない
  • 比較的価格が安いから、資産価値が低いと判断されがちで、金融機関の融資を受けにくい

「えっ?区分マンションだと、ローンを組めない場合もあるんですか?」

そうよ、すべてではないけどね。

たいして一棟買いなら、初期費用こそ高いけど、金融機関から資産評価されやすいから、自己資金率は低くて大丈夫。ローンで買えない区分マンションと、ローンで買える一棟マンションで、自己資金額があまり変わらないというケースもあるくらいだから。

税金の控除も受けられるから、収益性でいえば区分所有より一棟所有の方が高くなるのが一般的。しかも1部屋の空室が発生しても収入がゼロにならず、長期的に収入が安定するのもメリットね。

「一棟買いのメリットはわかったけど、万が一失敗したら…」

もちろん失敗した時の損失は一棟買いのほうが大きいわ。だけど、事前の収益シミュレーションの徹底や損害保険の活用などで、リスクを大きく軽減できるものでもあるのよ。十分にリスクヘッジのリサーチをすることと、あとはメンタルの問題でしょうね。

「なるほど…一棟買いにも興味が出てきました」

戦略としておすすめなのは、一棟と区分の両方に投資し、互いのデメリットを相殺するというやり方。

下記に両方の収益物件を扱っている業者を紹介するから、興味があるならすぐに行動を起こしたらいいんじゃないかしら。

一棟買いか?区分マンション買いか?のまとめ

  • 不動産投資で最も重要なことは「収益性の高さ」

    不動産投資でもっとも重要なのは収益性の高さ。初心者はつい初期投資の額に目が行ってしまいがちだけど、初期投資額が低くても収益性が低ければ意味がないわ。初期投資の額の大小に関わらず、まずは収益性に着目して不動産投資を考えるべきよ。

  • 区分買いのデメリットを知っておく

    区分買いには、初期投資額は低いというメリットもあるけど、逆にデメリットも理解しておいたほうが良いわ。
    家賃収入が低いこと、空室によって収入がゼロになるリスク、リフォームが自由にできない点、金融機関のローンを組みにくいことなどが代表的なデメリットね。

  • 区分買いは金融機関の融資を受けにくいことも

    区分マンションは、一棟まるごとに比べると、当然ながら資産価値が低いわ。資産価値が低ければ、金融機関からの融資が受けにくくなることもあるから注意が必要よ。

  • 一棟買いは節税対策にも有効

    区分買いよりも一棟買いのほうがローンの額が大きくなるから、その分、高い額の控除を申告できるわ。しばらくの間、そうね、数年間は所得税も全額還付になるくらいよ。

  • 一棟買いは長期的に収入が安定する

    区分買いだと、空室になれば収入がゼロ。でも、一棟買いだと、全室が空室になるなんてことは考えにくいわ。調子が悪いときでも一定の収入は確保されるから、長期的に見れば一棟買いのほうが収入は安定的。胃が痛くならなくて済むわ。

  • 区分買いと一棟買いのデメリットを相殺する

    このように区分買いにはデメリットも多いのは理解しておくべき。でも一棟買いにもデメリットがあるのは否定できないわ。
    そこでお勧めの戦略が、区分買いと一棟買いを両方同時に行うという方法。これによって、両方のデメリットを相殺できるから、より収益性が安定するわ。そのためには、区分買い、一棟買いの両方を扱っている不動産業者と関わるべきね。

一棟買いと区分マンション買いの利回りの差

区分買いをしたときの収入額と、一棟買いをしたときの収入額の差を、単純な例で見てみましょう。

まったく同じ条件の物件を、1室だけ区分買いしたパターンと、10室すべて一棟買いしたパターンとで考えます。

運用シミュレーション
家賃収入:表面利回り10%(実質利回り7%)・ローン返済:6%(元本+金利)
区分買い販売価格:1室1000万円 一棟買い販売価格:10室1億円
収入:1000万円×実質利回り7%=年間700,000円…①
支出:1000万円×ローンコスト6%=年間600,000円…②
収入:1億円×実質利回り7%=年間7,000,000円…③
支出:1億円×ローンコスト6%=年間6,000,000円…④
実質的な収入:①-②=100,000円 実質的な収入:③-④=1,000,000円

かなり簡素化した計算ですが、区分買いに比べ一棟買いの場合、同一条件下であれば部屋の数に比例した収益が期待できます。正直、年間100,000円の収益のために、リスクを負ってまで、区分買い1000万円の投資をする価値があるかどうかを、よく考えるべきでしょう。

もちろん、上は分かりやすくするための一例ですので、物件によっては、より高い利回りが期待できるものもあります。ただし、どんなに好条件の物件に巡り合ったとしても、わずか1000万円の投資額では、そこからあがる収益も大きなものにはなりません。

一方で、一棟買いの場合には、同じ収益率でも、手元に入る純利益の額はグンと上がります。不動産投資の醍醐味を味わうことができるでしょう。そして何より考えておくべきは、空室のリスクです。区分買いで空室になってしまった場合には、その時点から収益がゼロです。ローンの返済は待ってくれませんので、実質、収益はマイナスです。会社の給与からローンを返済しなければなりません。

もちろん一棟買いにも空室のリスクはありますが、すべての部屋が同時に空室になることは、考えにくいでしょう。多少の空室が生じても、一定の収益があがっていれば、最悪を想定しても、ローンの返済分くらいは手元に残るでしょう。通常、投資と言えば、その金額が高ければ高いほどリスクも高くなるものです。しかし、不動産投資に限って言えば、投資金額が高ければ高いほどリスクが低くなることを、よく理解しておきましょう。

一棟・区分、双方の収益物件を扱う不動産投資会社

■トラストクリエーション http://trust-creation.jp/

区分所有と一棟所有、どちらにも対応してくれる業者の代表格。それぞれのリスクを相殺するというプランが実践している投資家から評判とのこと。

  • 取扱メイン:区分マンション、一棟マンション
  • 対象エリア:首都圏、関西などがメイン、全国対応も可能
  • 所在地:東京都千代田区神田錦町3-14-12 神田錦町ミハマビル1階・3階

■クリスティ http://www.christy.co.jp/

一棟マンションから区分マンションまで取扱い。不動産投資に特化した会社としてのノウハウや、コンサル能力の高さが強み

  •  取扱メイン:一棟マンション、区分マンション、店舗など
  • 対象エリア:関東 (1都6県)
  • 所在地:埼玉県さいたま市大宮区上小町482-2 第8横溝ビル2階

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