優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

新築or中古

ここでは、不動産投資で収益物件を手にするにあたり、新築マンションと中古マンション、それぞれのメリットとデメリットを検証していきます。

新築と中古、不動産投資で入手すべきなのは・・・

「僕みたいな素人は、中古より新築がいいのかなと思うのですが…」

不動産投資の収益物件、主流かつ優勢となっているのは、ズバリ中古なのよ。

もちろん新築には新築ならではのメリットもあって、すべてのケースで中古がいいと断言はできないわ。でも大局的に見ると中古がおすすめ。利回りの中古、資産価値の新築とはよく言われることだけど、新築の資産価値という利点が、近年、投資者にメリットをもたらさなくなりつつあり、投資者に歓迎されなくなってきているのが現状ね。

「え、新築の方が、メリットが少ないんですか?」

まずは物件の価格。あたりまえだけど、同程度の立地や間取りであれば、新築は中古より高価。その分、より多くの資金が必要で、費用対効果は低くなるのは分かるわね?「その分を家賃に上乗せすればいいじゃないか」というのは素人考え。まさにこの点が、新築の不利な要素なの。いわゆる「新築プレミアム」の問題

「新築プレミアム!?初めて聞く言葉です」

新築プレミアムっていうのは、新築を理由に高賃料で貸し出せる利点のこと。入居者の立場からすると、新築は歓迎されるから、相場よりも5~10%値上げした賃料を設定できるでしょ。これが新築プレミアム。ただし、この賃料が有効なのは1回限り。二人目以降の入居者に対しては通用しないの。一方、中古物件の場合は、こうした幅の大きな家賃下落はおこらない。利回りなら中古がおすすめなのよ。

「なるほど…言われてみれば確かにそうですね」

もうひとつ、既に賃貸中の中古であれば、家賃収入のシミュレーションは現実に即した数字となりやすいのに対し、これから貸し出す新築は、あくまで参考推定値である点。前述の新築プレミアムも、想定通りにいくという保証はないわよね。

「でも、新築にもそれなりにメリットがあるんじゃ…?」

設計や設備、デザインなどが最新で、入居者のニーズに高くマッチしていれば良いかもしれないわ。建物自体の寿命の長さも新築ならでは。当然ながら中古と違い、その物件の耐用年数をフルに使用することができるしね。ほかにも銀行から融資を受けるときも、中古より長期間の融資が可能とか。税制面でも有利。万が一、売却せざるを得なくなった場合でも、より高価に売却できることがメリットかしら。

「そうか、新築か中古か、じっくり考えることが大切ですね」

リスクの分散という観点から、新築と中古の両方に投資し、互いのデメリットを相殺しあうというリスクヘッジもおすすめ。新築・中古、両方の収益物件を扱う業者なら、その辺のノウハウにも長けているはずだから、早めに話しを聞きに行ったほうがいいんじゃないの?

新築と中古、不動産投資で入手すべきなのは・・・のまとめ

  • 「新築プレミアム」とは?

    新築の場合、当然、購入価格は高くなるわ。その分、収益率が下がることは昔から指摘されている問題。でも、もちろん、借主からすれば、中古よりは新築のほうが魅力的な物件。多少家賃が上がっても、中古ではなく新築を借りたい、という人が少なくないのも事実よ。貸すほうにすれば、中古相場よりも家賃を上げて貸し出せる。これを「新築プレミアム」って言うの。

  • 「新築プレミアム」は1回しか使えない

    新築プレミアム物件に入居者が入って、その人が退去した時点で、その物件は中古物件。周囲の中古物件との比較の中で、プレミアムという付加価値を除いた適正賃料に修正する必要が出てくるわね。新築プレミアムとは、結局、1回限りしか使えない特典なの。そのたった1回のために、新築という高い物件に投資をすべきかどうかは、少し考え物ね。

  • 新築は推定家賃で収益を計算するしかない

    中古物件の場合には、それまでの入居者の実際の家賃データがあるわ。だから、将来の家賃設定や収支計算も、比較的現実に即したものになる。でも、新築物件には過去の賃貸データがないから、家賃や収支計算など、数字に関するものはすべて推定の中で行なうしかないの。悪く言えば、不動産業者の意のままに数字を操ることだってできるわ。

  • 新築のメリットもある

    建物の寿命の長さにおいては、中古は新築にかなわない。つまり、新築のほうが資産価値は高いってこと。資産価値が高ければ銀行からの融資も受けやすくなるし、万が一物件を手放さなければならないときでも、少しでも高価に、少しでも早く売却することができるわ。

  • 新築と中古の分散投資でリスクヘッジ

    不動産投資の初心者は、新築に投資するほうがリスクは低いと思いがち。でも、必ずしもそうではないことを理解しておきべき。とはいえ、新築にもメリットがあり、中古にもデメリットがあるのも事実。双方のデメリットを相殺するためにも、新築と中古の両方に分散投資をしておくことが理想ね。両方を扱う不動産業者に相談してみることをお勧めするわ。

中古マンション投資する前に知るべき注意点

新築物件のリスクを説明しましたが、それがそのまま中古物件をお勧めする、という論理にはなりません。

とくに価格の安さと高利回りが特徴の中古マンションに投資をする場合、購入前に知っておくべき注意点があります。

中古マンションに投資をするメリット

  • 投資金額が新築に比べて安い

    当たり前のことですが、同じ条件下での新築物件に比べて、中古物件のほうが投資金額は安く済みます。とくに、不動産投資の初心者の場合は、初回から大きな利益をあげるというよりも、まずは練習として安価なマンションを区分購入したい、といった方も多いでしょう。投資金額は、そのまま将来の収益率に直結します。少しでも安いに越したことはありません。

  • 実質利回りが新築に比べて高い

    中古マンションは、いわゆる新築プレミアムが剥がされている状態。新築に比べれば賃料も多少下がりますが、投資金額は大幅に下がります。そのため、実質利回りが新築に比べて高くなる傾向があります。

  • 現状の管理状態を既存の住人に確認できる

    中古マンションの場合、優良物件であるかどうかを、マンションの既存の住人に直接確認することができます。定期的な修繕工事があるかどうか、日常清掃などのマンション管理がしっかり行われているかどうかなど、住人から生の声を聞くことができます。

中古マンションに投資をするデメリット

  • 運用できる年数が短い

    マンションの寿命は、およそ60年と言われています。古くなればなるほど、購入金額は安くなりますし、家賃も低い分、古いからと言って必ずしも空室になるとは限りません。年間の利回りだけを考えれば、古くても十分に有効な投資が期待できますが、長い目で見たときには、寿命の問題から投資金額が回収できない可能性もあります。

  • 設備の老朽化によるコストがかかる場合もある

    中古マンションの場合、購入した時点で、部屋の中や共有部分がすでに老朽化していることもあります。思わぬコストがかかる可能性もあります。とくに築15年を超える中古マンションについては、老朽化に伴うコストを想定して、実質利回りから0.5%~1.0%差し引いて収益計算しておきましょう。

新築・中古の両方を扱う不動産投資会社

シノケンハーモニー http://www.fudosantoushi.jp/

一棟マンションから区分マンションまで取扱い。不動産投資に特化した会社としてのノウハウや、コンサル能力の高さが強み

  • 取扱メイン:新築デザイナーズマンション/プレミアム中古マンション
  • 対象エリア:関東(1都6県)
  • 所在地:東京都港区芝大門2-5-5 住友芝大門ビル

■トラストクリエーション http://trust-creation.jp/

区分所有と一棟所有、どちらにも対応してくれる業者の代表格。それぞれのリスクを相殺するというプランが実践している投資家から評判とのこと。

  • 取扱メイン:区分マンション、一棟マンション
  • 対象エリア:首都圏、関西などがメイン、全国対応も可能
  • 所在地:東京都千代田区神田錦町3-14-12 神田錦町ミハマビル1階・3階

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