優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

優良収益物件を見極める不動産投資レッスン

事前予習から業者選び、経営のコツまで、収益物件運営ガイド

管理代行orサブリース

ここでは、不動産管理代行とサブリース、それぞれのメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。どちらも物件オーナーをサポートしてくれるものですが、ちがいを理解して使い分ける必要があります。

サブリースとは何か?その仕組み

サブリースとは「転貸、又貸し」のことであり、不動産投資においては、不動産管理会社などが転貸を目的として物件を一括借り上げして、オーナーに一定額の補償金(リース料)を支払うことを指します。

サブリース(一括借り上げ契約)の仕組み

空き室があっても一定額の補償金がオーナーに支払われるので、収益物件に初めて投資する人にとっては「良いことづくめ」のように見える仕組みですが、本当にリスクはないのでしょうか?

不動産管理代行とサブリース、そのちがいとは?

「そもそもサブリースが何なのか、わかりません…」

英語本来の意味は「又貸し」。不動産業界では「一括借り上げ方式」のこと。つまり、賃貸物件を管理業者に借り上げてもらい、管理会社から毎月所定の借り上げ料を受け取る方法よ。管理業者が本来物件オーナーが行うべき業務を一括して代行してくれるわけ。

「代行してもらうと、どんなメリットがあるんですか?」

最大のメリットは、空室リスク、家賃滞納リスクを減らせる点ね。

管理会社が入居者との契約手続きや管理業務などをすべて受け持ってくれるから、もし空室や滞納が起きても、オーナーには一定額の家賃収入が保証されるようになっているの。

ひと昔前は名の通った比較的規模の大きな企業しか行なってなかったけれど、最近では採用する業者も増えているのよ。

「そんな便利なしくみなら、僕みたいな男でも成功するかも!」

そううまくはいかないのよ。ひと口にサブリースと言っても、業者によって内容や条件、期間などが千差万別。こうした点を考慮せず、安易に契約してしまい、結果的に物件オーナーが損失や不利益を被ってしまうケースが少なくないわ。

「え、そんなことも起こり得るんですか…なにか裏事情でも?」

実際にあった事例として、「30年一括借り上げ」を広告でアピールしていた大手業者が、「物件周辺において賃料の相場が下がった」などという理由から、たった2年で賃料の10%をダウンすることを強要した、なんて話もあるわ。広告で30年一括と謳っておきながら、実際の契約書には「一定期間ごとに、借り上げ賃料を見直す」という文言が入っていて、これを盾にされてしまったようね。

実に嘆かわしいことだけど、不動産業界には未だこの類の手合いが残っているの。

「こ、怖いですね…どんなサブリース業者なら信用していいんですか?」

例えば、契約期間は10年程度であったとしても、借り上げ賃料の見直しがなく固定している業者であれば、信頼度は高いわね。営業エリアにおける仲介力・客付け力に自信を持っている証ともいえるんじゃないかしら。これならオーナーも安心できるでしょう。

「そうなんですね。管理代行というサービスはどうなんですか?」

サブリースは一般的な管理代行と比べ、手数料が割高になるケースがほとんど。例えば代行委託の手数料が賃料の10%だったら、サブリースは20%といった具合。仮に、満室状態がずっと続くなら、オーナーの手取り分は代行委託の方が多くなるの。

「そうか…どちらを使うかの判断が大切なんですね」

そのとおり。でも判断しかねるときは、サブリースを選ぶことね。空室リスクや家賃滞納リスクを回避できるのは大きいわ。

投資物件の種類や立地などに応じて、管理代行とサブリースの両方を使い分けるのも効果的。下記に紹介する仲介業者なら、対応してくれるからぜひ活用してみて!

不動産管理代行とサブリース、そのちがいとは?のまとめ

  • サブリースとは?

    サブリースとは、又貸し契約のこと。よく「〇〇年一括借り上げ」とか「家賃保証」なんていう宣伝文句があるけど、それがサブリースよ。つまり、オーナーは一般の人に物件を貸すのではなくて、管理会社に物件を貸す、という契約のことよ。

  • サブリースのメリットは?

    空室リスクも管理会社が負うことになって、オーナーには安定収入が入る点が最大のメリット。家賃滞納リスクもなくなるわ。ほかにも、オーナーがやるべき煩雑な手続きや作業も、一括して管理会社にお願いできる点がメリットかしら。

  • サブリースの契約内容は業者によって千差万別

    サブリースの内容は、業者によって様々。契約期間や条件も色々だから、悪質な不動産業者の口車に乗せられて安易に契約する前に、よく内容を吟味してみて。オーナーの利益を安定させる目的のものなのに、実は、管理会社の利益を安定させる仕組みになっていた、なんて事例はたくさんあるわ。

  • どんなサブリース契約なら良いのか?

    もちろんサブリースがすべて悪徳だとは言えないわ。理想的なサブリースは、オーナーと管理会社の双方がウィン&ウィンの関係になれるもの。管理会社は、自分たちが損をする契約は絶対に結ばない。だからこそ、オーナーが損をしない仕組みなら、互いにウィン&ウィンになれる。オーナーが損をしない仕組みかどうかを知るには、色々調べてみる必要があるけど、一番大事なのは、借り上げ期間中、賃料が固定しているかどうか。サブリース契約の翌年に賃料が下げられたら、オーナーは困るでしょ?

  • 管理代行会社との違いは?

    物件の管理手数料だけ考えれば、サブリース契約よりも、管理代行会社を利用したほうが安いわ。サブリースの管理手数料のほうが、倍くらいかかる場合もあるから。満室を前提にすれば、管理代行会社を利用したほうがオーナーの手取りは高くなるわね。

  • サブリースか管理代行、どちらが良いの?

    サブリースと管理代行、どちらにもメリットとデメリットがあるので、一概にどちらが良いとは言えないけど、迷ったらサブリースのほうがオススメね。やはり家賃収入が安定しているというのは、何物にも代えがたい魅力よ。複数物件を持つ場合には、物件に応じてサブリースと管理代行とを使い分けるのも効果的ね。

悪いサブリースと良いサブリースの違い

ズバリ、サブリース契約による成否は、業者次第です。

簡単に言えば、悪徳な業者とサブリースを結んだ場合には失敗する可能性が高いでしょう。

逆に、善良な業者とサブロースを結んだ場合には、オーナーにとって大きなメリットをもたらしてくれる契約となるでしょう。

◆悪徳な業者によるサブリースの例

典型的な悪徳サブリースは、契約賃料の自由改定ができる業者。自由改定とは言っても、業者の一存で勝手に決めることは違法。そのため、業者は経済状態の悪化、地域的な家賃相場の低下など、さも本当らしい好都合な材料のみを集めて、「よって来年から家賃を10%下げさせていただきます」と来ます。

これが、実際の経済状態や家賃相場に即した適切な値下げであれば、仕方ありません。サブリース契約を結んでいなくても、家賃収入は10%下がったことでしょう。

しかし、悪徳な業者はオーナーが不動産事情に暗いことを逆手に取り、家賃値下げに都合の良い情報だけを集め、オーナーからの反論を不可能にします。

せっかく「30年家賃保証」という謳い文句で契約したのに、リスクをオーナーが全面的に負うのでは、意味がありません。意味がないどころか、本来不要な管理手数料まで払うことになってしまいます。

家賃改定にからむ悪徳業者の手法は、ほんの一例。契約するときには、ほかにも、英訳機関、更新年月、免責期間、原状回復費用はチェックしておいてください。

◆不動産経営をする上でのサブリースの大きなメリット

ここまで説明すると、サブリースには手を出さないほうが無難、と感じた投資家の方もいらっしゃるかも知れませんが、決してそんなことはありません。

善良な管理会社であれば、サブリースはメリットの多いシステム。本来オーナーがするべき管理の手間も一切かからず、しかも、家賃は安定的に入ります。たとえ家賃改定が入るにしても、オーナーが納得のできる説明をしっかりと行ってくれます。

サブリースも契約である以上、オーナーの利益だけを考えるわけにはいきません。上述のように、オーナーと業者がウィン&ウィンの関係になれる契約を提示してくれる業者こそ、善良な管理会社。信頼できる会社とサブリースを結ぶことは、不動産投資を成功させる大きな要素となるのです。

サブリース・管理代行で信頼できるおすすめ不動産投資会社

■トラストクリエーション http://trust-creation.jp/

区分・一棟とも利回りが期待できる中古物件の取扱いがメイン。資産価値や入居率が高い物件を揃えているため、サブリース契約可能な物件数も充実しています。

サブリースプラン:一括借り上げで、毎月一定の契約家賃を受け取ることができる家賃保証プランを任意で依頼できます。入居者募集からクレーム対応まで、煩雑なオーナー業務を一括して代行してもらえるのも魅力。

  • 取扱メイン:区分マンション、一棟マンション
  • 対象エリア:首都圏、関西などがメイン、全国対応も可能
  • 所在地:東京都千代田区神田錦町3-14-12 神田錦町ミハマビル1階・3階

■ジー・ピー・アセット http://www.gp-asset.co.jp

資産価値の高い都心部で中古物件を限定して取扱う。事前調査を徹底することでサブリースを利用可能に。

サブリースプラン:3年契約で査定賃料の85%を保証。集金業務やクレーム対応も代行している、安心・確実なサブリースです。

  • 取扱メイン:中古マンション
  • 対象エリア:東京都心部
  • 所在地:東京都渋谷区代々木2-10-8 ケイアイ新宿ビル5階

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